부동산 등기비용 총정리
- 일상 생활 정보 TIP
- 2025. 6. 10. 17:16
부동산을 매수하거나 증여받을 때 반드시 따라오는 절차가 ‘등기’입니다.
그런데 막상 부동산 등기를 하려면 등록면허세, 인지세, 채권 설정비, 법무사 수수료 등 듣도 보도 못한 비용이 우르르 따라붙죠. “도대체 이 돈들이 다 뭐지?”, “뭘 깎을 수 있고, 뭘 꼭 내야 하지?” 헷갈리기 마련입니다.
이 글에서는 부동산 등기비용의 구성부터 평균 금액, 아낄 수 있는 항목, 실제 사례표까지 총정리해드립니다.
1. 부동산 등기비용이란 무엇인가?
부동산 등기비용은 크게 두 가지로 나뉩니다.
- 국세·지방세 등 공과금 (등록면허세, 교육세, 농어촌특별세 등)
- 법무사 수수료 및 기타 실비 (등기 대행비, 인지세, 채권 매입비 등)
즉, 단순히 ‘등기 수수료’만 있는 것이 아니라 세금 + 대행비용이 모두 합쳐져 등기비용이 형성되는 것입니다.
등기유형(매매, 증여, 상속, 분양권 등), 대출 여부, 지역에 따라 비용 차이가 큽니다.
2. 등기비용 구성요소 완전정리
항목 설명 부담 주체
| 등록면허세 | 지자체에 납부하는 세금 | 매수인 |
| 교육세 | 등록면허세의 20% 추가 부담 | 매수인 |
| 농어촌특별세 | 고가 부동산일 경우 부과 | 매수인 |
| 인지세 | 매매계약서 작성에 따른 국세 | 매수인·은행 |
| 채권 설정 비용 | 근저당 설정 시 발생 | 매수인 |
| 등기 신청 수수료 | 법원에 납부하는 수수료 | 매수인 |
| 법무사 수수료 | 등기 서류 대행 및 진행 비용 | 매수인 |
| 교통비/서류 발급비 | 실비로 청구됨 | 매수인 |
※ 매수인 기준으로 작성하며, 증여·상속의 경우 부담 주체가 다를 수 있음.
3. 등기유형별 비용 차이
등기 유형 평균 등기비용 (총합) 비고
| 매매 (대출 없음) | 120만~180만 원 | 일반 아파트 기준 |
| 매매 (대출 포함) | 180만~250만 원 | 근저당 설정 포함 |
| 분양권 등기 | 130만~200만 원 | 취득세 포함 시 더 높음 |
| 증여 등기 | 150만~300만 원 | 세금 이슈 많음 |
| 상속 등기 | 200만~350만 원 | 가족 수·물건 수 따라 달라짐 |
4. 등록면허세 계산법
등록면허세는 부동산 취득 시 부동산가액(과세표준)에 따라 산정되며, 세율은 아래와 같습니다.
구분 세율 적용 기준
| 일반주택 (비조정지역) | 0.5% | 시가표준액 기준 |
| 1세대 1주택 (조정지역) | 1.0% | 감면 없음 |
| 2주택 이상 보유자 | 1.0~3.0% | 취득세 중과 가능성 있음 |
| 상가·토지 등 | 0.8% | 주거용 아님 |
※ 등록면허세는 교육세(20%)와 농어촌특별세(일부)에 연동되어 부과되므로 실제 부담은 약 1.2배가 됩니다.
5. 실제 등기비용 예시표
서울시, 9억 아파트, 대출 2억 포함 기준으로 작성한 예시입니다.
항목 금액(원) 설명
| 등록면허세 | 4,500,000 | 시가표준액 기준 0.5% + 추가세 |
| 교육세 | 900,000 | 등록면허세의 20% |
| 농어촌특별세 | 0 | 비과세 대상일 경우 생략 |
| 인지세 | 150,000 | 은행과 매수인 분담 |
| 채권 설정 비용 | 300,000 | 대출액 기준 변동 |
| 등기 수수료 | 20,000 | 법원 기준 요율 |
| 법무사 수수료 | 600,000 | 협의 가능 |
| 문서 발급 및 실비 | 50,000 | 등기부등본 등 |
| 총합계 | 6,520,000원 | 세금+수수료 포함 |
※ 지역, 주택가격, 대출 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
6. 수수료 절약 꿀팁
등기비용은 깎을 수 있는 항목과 절대 깎을 수 없는 항목이 나뉩니다.
절약 가능 항목 절약 불가능 항목
| 법무사 수수료 | 등록면허세, 교육세 |
| 인지세 (은행과 협의) | 채권 설정 시 매입 금액 |
| 문서 발급비 | 등기 수수료(국고) |
| 교통비 등 실비 | 세금성 항목 전반 |
실행 가능한 팁
- 2~3군데 법무사 견적 비교 후 수수료 협상
- 중개사무소 지정 법무사보다 외부 위탁이 더 저렴할 수도 있음
- 등록면허세 감면 조건(예: 생애 최초 주택 구입, 신혼부부 등) 확인
7. 등록면허세 감면 제도 정리
몇몇 조건을 충족하면 등록면허세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
감면 대상 감면율 조건
| 생애 최초 주택 구입 | 최대 50% | 수도권 기준 3억 이하, 비수도권 1.5억 이하 주택 |
| 신혼부부 | 최대 50% | 혼인신고 5년 이내, 소득 요건 충족 시 |
| 장애인 주택 구입 | 최대 100% | 등록 장애인 명의 주택 구입 시 |
| 귀농귀촌자 | 최대 100% | 귀농지원법 해당 조건 충족 시 |
감면 혜택은 시청·군청 세무과나 구청 등기팀에서 신청해야 하며, 자동 감면되지 않으므로 사전에 반드시 신청 여부를 확인해야 합니다.