부동산 매수 시 놓치기 쉬운 세금 리스트
- 일상 생활 정보 TIP
- 2025. 6. 12. 16:57
부동산을 매수할 때 많은 분들이 ‘취득세만 내면 끝 아니야?’라고 생각합니다.
하지만 실제로는 계약금부터 잔금, 등기까지 진행되는 전 과정에서 생각보다 다양한 세금과 비용이 숨어 있어 미리 알지 못하면 자칫 예산이 크게 초과될 수 있습니다.
이 글에서는 부동산 매수 시 꼭 알아야 하지만, 사람들이 자주 놓치는 세금과 부대비용들을 조목조목 짚어드립니다.
1. 취득세 외에 추가로 붙는 세금이 있다?
부동산 거래 시 가장 대표적인 세금은 취득세입니다.
하지만 이 취득세 안에도 등록면허세, 교육세, 농어촌특별세 같은 부속 세금들이 묶여 있으며, 여기에 인지세, 채권 매입비, 종부세 예상분 등도 부대비용으로 더해질 수 있습니다.
항목 설명 발생 시점
| 취득세 | 부동산 취득 시 납부 | 잔금일 전후 |
| 등록면허세 | 등기 신청 시 발생 | 등기 시 |
| 교육세 | 등록면허세의 20% | 등기 시 |
| 농어촌특별세 | 고가주택 또는 다주택자 대상 | 등기 시 |
| 인지세 | 매매계약서 작성 시 | 계약 체결 시 |
| 채권 매입비 | 근저당 설정 시 | 대출과 연계 시 |
| 종부세 | 연말 기준 보유세 | 주택 보유 시 |
즉, 단순히 "취득세만 내면 끝"이라는 생각은 큰 착오일 수 있습니다.
2. 인지세 – 계약서 작성만으로도 세금이?
부동산 매매계약서를 작성할 때는 인지세라는 국세가 부과됩니다.
금액은 거래 금액에 따라 차등 적용되며, 일반적으로 매수인과 매도인이 50:50 부담합니다.
거래 금액 인지세 금액
| 1억 원 초과 ~ 10억 원 이하 | 15만 원 |
| 10억 원 초과 ~ 30억 원 이하 | 35만 원 |
| 30억 원 초과 | 100만 원 이상 |
은행 대출이 포함된 경우에는 근저당 설정 계약서 작성으로 인한 추가 인지세가 발생할 수 있으며, 이는 보통 은행이 부담합니다.
3. 채권 매입 비용 – 근저당 설정 시 발생
대출을 받는 경우, 담보 제공을 위해 ‘근저당권’을 설정하게 되며 이때 채권 매입 비용이 발생합니다.
이 채권은 단순히 돈을 빌린 게 아니라 ‘혹시라도 대출금을 못 갚을 경우 법원이 이 부동산을 경매에 넘길 수 있도록 미리 권리를 설정해 놓는 것’인데, 이를 보증하기 위해 지방채 형태로 채권을 매입하는 구조입니다.
- 매입 금액은 대출 금액 기준으로 계산되며, 약 0.24~0.3% 수준
- 채권은 매입 후 곧바로 할인매도 처리되어 실제 부담은 7~10만 원 선이 대부분
4. 농어촌특별세 – 고가주택 또는 다주택자라면 주의
보통 생략되는 세금 중 하나가 농어촌특별세입니다. 하지만 아래 조건에 해당한다면 반드시 납부해야 합니다.
조건 납부 여부
| 조정지역 외 주택 구입 | X |
| 조정지역 내 고가주택(3억 이상) | O |
| 2주택 이상 보유자 | O |
| 법인 매수 | O |
농어촌특별세는 등록면허세의 20% 수준으로 책정되며, 고가주택이나 다주택자라면 등록세 외 추가 부담이 될 수 있습니다.
5. 종합부동산세 – 연말에 날아오는 고지서
매수 시점에는 아무 말도 없지만, 연말이 되면 종합부동산세(종부세)라는 무서운 고지서가 날아올 수 있습니다.
종부세는 공시가격 기준 12억 원(1세대 1주택자 기준) 이상이면 부과됩니다.
구분 기준
| 1세대 1주택자 | 공시가격 합산 12억 초과 시 과세 |
| 다주택자 | 각 주택 공시가 합산 6억 초과 시 과세 가능 |
| 법인 소유 | 금액 관계없이 전액 과세 |
이처럼 매수 직후에는 모르고 있다가 연말이 되면 종부세 폭탄을 맞는 사례도 많습니다.
6. 등록면허세와 교육세 – 실질 취득세는 더 높다
흔히 ‘취득세 1.1%’라고 하지만, 실제로는 등록면허세(0.2~0.8%)와 교육세(등록세의 20%)까지 포함되므로 실질적인 취득 관련 세금은 더 높습니다.
예:
- 아파트 5억 원 매매 시
→ 취득세 1.1% = 550만 원
→ 등록면허세 0.2% = 100만 원
→ 교육세 20만 원
→ 총 세금: 약 670만 원 수준
따라서 취득세 계산 시 이 세 항목을 통합적으로 고려해야 예산 초과를 막을 수 있습니다.
7. 자칫 놓치기 쉬운 세금 항목 체크리스트
세금/비용명 놓치기 쉬운 상황 주의 포인트
| 인지세 | 계약서만 작성해도 발생 | 매수인과 매도인 분담 |
| 채권 매입비 | 대출을 끼고 구입할 때 | 근저당 설정 자동 발생 |
| 농어촌특별세 | 고가주택 또는 2주택자 | 등록세 외에 추가 과세 |
| 교육세 | 등록면허세의 20% | 보통 안내 없이 청구됨 |
| 종부세 | 공시가 12억 초과 | 연말 기준 보유 과세 |
| 법무사 수수료 | 등기 대행 시 과다 청구 가능 | 견적 비교 필수 |